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Immobilienkredit: Ratgeber, Bedingungen und Kosten
Eine Baufinanzierung ist die größte Verpflichtung, die die meisten Menschen in ihrem Leben eingehen. Entscheidend ist nicht der niedrigste Zinssatz in einer Anzeige, sondern die Struktur: Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte und ein Puffer für den Fall, dass es anders läuft als geplant.
Kurz gesagt
Eine Baufinanzierung ist die größte Verpflichtung, die die meisten Menschen in ihrem Leben eingehen. Entscheidend ist nicht der niedrigste Zinssatz in einer Anzeige, sondern die Struktur: Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte und ein Puffer für den Fall, dass es anders läuft als geplant.
Inhalt
- Worum es geht
- Risiken und Folgen
- Für wen es sinnvoll ist
- Enthalten und nicht enthalten
- Worauf Du achten solltest
- Häufige Fehler
- Kosten
- Ablauf
- Häufige Fragen
Grundlagen
Warum die Struktur wichtiger ist als der Zinssatz
Zwei Angebote mit demselben Zins können völlig unterschiedlich enden – abhängig von Zinsbindung, Tilgungshöhe und davon, wie viel Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren noch offen ist. Wir rechnen Dir diese Restschuld immer aus, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Tipp vom Experten
Bring uns ein Objekt und Deine Zahlen – wir sagen Dir innerhalb von 48 Stunden, ob die Finanzierung machbar ist. Diese Machbarkeitsaussage hilft Dir auch in Verhandlungen mit Verkäufern.
Risiken
Risiken und Folgen
Die Risiken
- Zinsänderungsrisiko am Ende der Zinsbindung, wenn die Restschuld hoch ist.
- Zu knapp kalkulierte Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler).
- Fehlender Puffer für Instandhaltung und Modernisierung.
- Einkommensausfall durch Krankheit oder Berufsunfähigkeit.
Die Folgen
- Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen.
- Verkauf unter Druck, wenn die Rate nicht mehr tragbar ist.
- Kein finanzieller Spielraum mehr für Vorsorge und Rücklagen.
Beispiel aus dem Alltag
Ein Paar aus der Region Hannover findet eine Wohnung für 380.000 Euro. Die Hausbank bietet 15 Jahre Zinsbindung mit 2 Prozent Tilgung. In der Gegenrechnung zeigen wir: mit 2,5 Prozent Tilgung und einem anderen Anbieter sinkt die Restschuld nach 15 Jahren deutlich – bei kaum höherer Monatsrate.
Zielgruppe
Für wen das sinnvoll ist
- Erstkäufer, die vom Mieter zum Eigentümer werden wollen.
- Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung.
- Kapitalanleger mit Renditeobjekten.
- Modernisierer, die Sanierung und Förderung kombinieren wollen.
Umfang
Enthalten – und häufig nicht enthalten
Typischerweise enthalten
- Annuitätendarlehen – gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung
- Zinsbindung – üblich zwischen 10 und 20 Jahren
- Sondertilgungsrechte – meist bis 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr
- Tilgungssatzwechsel – Anpassung der Rate an veränderte Lebenssituationen
- Fördermittel – KfW-Programme und Landesförderungen, sofern die Voraussetzungen passen
Häufig nicht enthalten
- Kaufnebenkosten – in der Regel aus Eigenkapital zu tragen
- Rücklagen für Instandhaltung
- Absicherung des Einkommens – das leisten BU und Risikoleben, nicht der Kredit
- Wertsteigerungsgarantie – eine Immobilie ist keine sichere Rendite
Checkliste
Worauf Du vor dem Abschluss achten solltest
- Restschuld nach Zinsbindung kennen – sie entscheidet über Dein Risiko
- Tilgung mindestens 2 Prozent – bei niedrigen Zinsen eher mehr
- Bereitstellungszinsfreie Zeit – wichtig bei Neubau und Sanierung
- Vollständige Unterlagen vorab – beschleunigt die Zusage erheblich
- Mehrere Banken vergleichen – Konditionen unterscheiden sich auch bei gleicher Bonität deutlich
Vor- und Nachteile
Dafür spricht
- Zinssatz und Rate über die Zinsbindung planbar.
- Vermögensaufbau statt Miete.
- Sondertilgungen und Tilgungswechsel schaffen Flexibilität.
- Fördermittel können die Gesamtkosten deutlich senken.
Das solltest Du wissen
- Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung.
- Nebenkosten müssen meist aus Eigenkapital kommen.
- Instandhaltung und Rücklagen bleiben Deine Aufgabe.
- Wenig Flexibilität bei einem kurzfristigen Umzug.
Fehler
Die häufigsten Fehler
Nur die Hausbank fragen
ein einziges Angebot ist kein Vergleich
Nebenkosten unterschätzen
je nach Bundesland 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises
Rate am Limit kalkulieren
ohne Puffer wird jede Reparatur zum Problem
Einkommen nicht absichern
die Finanzierung läuft weiter, auch wenn Du nicht arbeiten kannst
Anschlussfinanzierung zu spät angehen
Forward-Darlehen sichern Zinsen bis 60 Monate vorher
Reihenfolge beachten
Nach DIN 77230 kommt die Absicherung von Existenzrisiken vor dem Vermögensaufbau. Wer zuerst spart und dann absichert, riskiert beides.
Kosten
Was es üblicherweise kostet
Neben Zins und Tilgung entscheiden die Nebenkosten über Dein Eigenkapital. Typische Größen in Niedersachsen:
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % des Kaufpreises |
|---|---|
| Notar und Grundbuch | ca. 1,5–2,0 % |
| Maklercourtage | ca. 3,0–3,57 % |
| Summe Nebenkosten | ca. 10–11 % |
Stand der Grunderwerbsteuer Niedersachsen; bitte tagesaktuell prüfen. Keine Rechtsberatung.
Zeitpunkt
Wann Du handeln solltest
- Vor der Objektsuche: Machbarkeit und Kaufpreisobergrenze klären.
- Sobald ein Objekt konkret wird – dann zählen Tage.
- 36 bis 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung für ein Forward-Darlehen.
- Vor Sanierungen, um Förderprogramme mitzunehmen.
Irrtümer
Was viele falsch verstehen
„Ohne Eigenkapital geht nichts.“
Es geht, ist aber teurer. Wir rechnen beide Varianten.
„Mieten ist immer günstiger.“
Das hängt von Kaufpreis, Zins und Haltedauer ab – wir rechnen es aus.
„Der Zinssatz ist das Einzige, was zählt.“
Struktur und Flexibilität entscheiden über die Gesamtkosten.
„Die Hausbank gibt mir den besten Zins.“
Ein Angebot ist kein Vergleich. Wir rechnen mehrere Banken gegen.
Die wichtigste Zahl einer Finanzierung steht in keinem Zinsvergleich: die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sie entscheidet, ob die Rechnung in zehn Jahren noch aufgeht.
Lennard Schwarzer, Geschäftsführer
Ablauf
So läuft die Prüfung bei uns
01 Bedarf
Wir klären, was Dein Leben trägt – nicht, was sich gut verkauft.
02 Vorprüfung
Anonyme Anfrage bei mehreren Gesellschaften, ohne Eintrag in Registern.
03 Vergleich
Bedingungen und Beiträge nebeneinander, schriftlich.
04 Abschluss
Wir begleiten Antrag, Fragen und später den Schadenfall.
Kostenlose Machbarkeitsprüfung
Schick uns Objekt und Zahlen. Innerhalb von 48 Stunden weißt Du, ob und zu welchen Konditionen die Finanzierung machbar ist – gut für Verhandlungen mit Verkäufern.
Häufige Fragen
Es geht, ist aber teurer. Wir rechnen beide Varianten.
Das hängt von Kaufpreis, Zins und Haltedauer ab – wir rechnen es aus.
Struktur und Flexibilität entscheiden über die Gesamtkosten.
Ein Angebot ist kein Vergleich. Wir rechnen mehrere Banken gegen.
Für Dich nichts. Wir werden von der Gesellschaft vergütet, mit der ein Vertrag zustande kommt.
In der Regel innerhalb von 24 Stunden an Werktagen.
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